Постройку могут признать самовольной уже с момента возведения фундамента.
К самовольным постройкам относят:
- реконструированный объект, у которого изменились параметры его частей (высота, этажность, площадь, объем и пр.). Привести его в соответствие нормативным требованиям можно путем демонтажа только реконструированной части;
- объект, созданный в результате реконструкции без согласия всех участников долевой собственности;
- объект, вид использования которого не входит в перечень разрешенных на данном земельном участке;
- объект с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил. Последствия нарушений зависят от их характера. К существенным нарушениям относят, например, несоблюдение предельного числа этажей и высоты. Незначительными с учетом обстоятельств конкретного дела могут признать нарушения минимальных отступов от границ участков и максимального процента застройки.
Нельзя признать объект самовольной постройкой по таким причинам:
- объект используют не по целевому назначению;
- уполномоченный орган в порядке самоконтроля отменил выданные разрешения;
- уполномоченный орган согласовал строительство, но объект возведен с нарушением ограничений использования участка (например, в ЕГРН нет информации об ограничениях, застройщик не мог о них знать).
К требованию о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности. Вместе с тем, Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что исковая давность не затрагивает требования:
- о сносе постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан;
- об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, например, по иску собственника участка под постройкой или смежного участка.
Ответчиками по иску о сносе самовольной постройки (приведении ее в соответствие нормам) при определенных обстоятельствах могут стать:
- лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной (покупатель постройки, наследник участка под ней и пр.). В ряде случаев такое лицо может взыскать убытки с застройщика;
- собственник или арендатор участка под постройкой.
Суд признает право собственности на самовольную постройку при обращении, в частности, с иском:
- наследника земельного участка с постройкой;
- покупателя участка;
-учредителя (участника), получившего оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица;
- супруга (если постройка возведена в период брака).
Иск удовлетворяется судом, если соблюдены все условия:
- отсутствие согласований и разрешений - единственный признак самовольной постройки;
- застройщик принимал надлежащие меры к их получению и вел себя добросовестно. Например, обращался за выдачей разрешений не для вида.
Если суд отказал в легализации постройки, можно обратиться снова. При условии, если устранены нарушения, из-за которых в иске отказали, нет решения суда о сносе.
Суд может утвердить мировое соглашение или принять признание иска ответчиком только после проверки условий, при которых допускается введение постройки в оборот.
После вступления в силу решения суда для регистрации права не нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но могут потребоваться иные документы, например техплан.
Принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.
Решение может не содержать перечень работ, которые нужно выполнить для устранения нарушений. По общему правилу, оно считается исполненным с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Если решение не исполнить, землю могут изъять или расторгнуть договор аренды. При продаже участка исполнить решение суда обязан покупатель.
Настоящим постановлением от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в пункте 12 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ГПК РФ, ч. 1 ст. 52 АПК РФ).